Creativiteit loont
Fredrik heeft in 2017 besloten een woning voor zijn studerende dochter te kopen. Omdat zij bijna geen inkomen had, kwam zij in aanmerking voor huurtoeslag. Zo bracht de woning voor Fredrik toch nog een bescheiden rendement op en waren de woonlasten voor zijn dochter te overzien. De 1,2% vermogensrendementsheffing over de overwaarde nam hij op de koop toe. Een win-win-constructie. Althans… tot nu.
6,17% rendement
“Een rendement van hoeveel?”, vraagt Fredrik aan zijn notaris. De notaris antwoordt: “Een rendement van 6,17%, dat is dus bijna € 1.800,00 per maand. Dat is het rendement waar de overheid van uitgaat. Of dat in de praktijk ook zo is, vindt de overheid niet relevant.”
Dit rendement wordt met 32% inkomstenbelasting belast. Je betaalt dus bijna 2% over de waarde, terwijl je niet meer mag salderen met de schuld.
Een diepe zucht is het gevolg. Het is niet dat Fredrik het zijn dochter niet gunt, allesbehalve, maar om nou jaarlijks de hoofdprijs aan belasting te betalen met een zeer beperkt rendement is niet haalbaar. De WOZ-waarde bedraagt inmiddels ruim € 350.000. Voor Fredrik is de lol er van af, zijn dochter is bijna klaar met haar studie en daarna gaat de woning in de verkoop.
Verkoop aan dochter
De notaris vraagt of Fredrik voor een meer creatieve aanpak openstaat. Fredrik kijkt de notaris ietwat verbaast aan. Creativiteit? Regels zijn toch regels, denkt hij, maar zijn nieuwsgierigheid is gewekt.
“Is het geen optie om de woning aan je dochter te verkopen?”, stelt de notaris voor. Bij verkoop tussen ouder en kind kun je de WOZ-waarde als uitgangspunt nemen. De WOZ-waarde is gelukkig laag. Omdat je tegen deze lage waarde de woning mag verkopen, hevel je gelijk een stukje vermogen belastingvrij over. Verder is je dochter onder de 35 jaar. Dit betekent zij geen overdrachtsbelasting hoeft te betalen.
“Interessant, maar hoe gaat mijn dochter dit betalen? Een hypotheek op haar inkomen is niet haalbaar.”, vraagt Fredrik. De notaris vertelt: “Je BV kan als bank fungeren. De constructie is dan als volgt: jij verkoopt aan je dochter, en je BV leent je dochter (een deel van) de koopsom En waarom je BV? In de BV wordt alleen werkelijk rendement belast. Dit scheelt weer een slok op een borrel.”
Hoogte rente
De notaris vertelt verder: “Vervolgens kun je met je dochter afspreken dat zolang zij geen vaste baan heeft, zij alleen maar rente hoeft te betalen. Met de familiebank kun je nu eenmaal flexibeler zijn dan een bank. En de hoogte van de rente? Zolang het zakelijk is, is het voor de Belastingdienst akkoord. Fredrik besluit een nieuwe afspraak samen met zijn dochter in te plannen. Klaarblijkelijk zijn er mogelijkheden.
En het belangrijkste?! Zijn dochter hoeft zich straks niet ongerust te maken of zij een woning weet te bemachtigen op de woningmarkt.