Overdrachtsbelasting
Overdrachtsbelasting
In 2021, 2022 en 2023 is het stelsel voor de overdrachtsbelasting behoorlijk veranderd. Op deze pagina lees je meer over deze veranderingen, waaronder de gevolgen voor beleggers en de nieuwe startersvrijstelling.
Nieuw tarief
Het algemene tarief voor de overdrachtsbelasting is verhoogd van 6% naar 8% en per 2022 naar 10,4%. Dat betekent dat in basis alle leveringen van registergoederen belast worden met 10,4% overdrachtsbelasting. De overdrachtsbelasting wordt geheven over de waarde in het economisch verkeer, met als minimale waarde de koopsom. Doorgaans is de koopsom ook de waarde in het economisch verkeer, maar dat hoeft niet altijd. Op het tarief van 10,4% zijn uitzonderingen.
Woningen
De grootste uitzondering op dit tarief zijn woningen. Bij een levering van een woning is in basis een tarief van 2% van toepassing. Dit tarief was voor 2021 ook al van toepassing. De wijziging zit hem vooral in degene die gebruik mag maken van dit tarief. Ben jij een particulier die een nieuwe woning koopt om daarin te gaan wonen? Dan heb je niks te vrezen. Het tarief van 2% blijft dan van toepassing. Ben je een particulier die een tweede woning koopt, denk aan belegging, een vakantiewoning of een recreatiewoning, dan ben je 10,4% overdrachtsbelasting verschuldigd over de waarde van de woning.
Eerder moest je hiervoor een aparte verklaring afgeven, dit is (gelukkig) afgeschaft en tegenwoordig geef je deze verklaring af in de akte van levering zelf.
Startersvrijstelling
Op de aankoop van woningen en het daarbij behorende overdrachtsbelastingtarief is ook weer een uitzondering. De overheid heeft de starters willen helpen om de woningmarkt op te komen. Hiervoor is de zogeheten startersvrijstelling in het leven geroepen.
Om voor de startersvrijstelling in aanmerking te komen moet(en) jij en/of je partner aan de volgende eisen voldoen:
- Je bent als koper meerderjarig (dat ben je vanaf 18 jaar) en jonger dan 35 jaar.
- Je hebt als koper de startersvrijstelling voor overdrachtsbelasting niet eerder ontvangen. Dit moet je schriftelijk verklaren.
- Je gaat als koper zelf in de woning wonen (het zogenoemde hoofdverblijfcriterium). Een woning als hoofdverblijf betekent dat de koper zich inschrijft bij de gemeente en er ook zijn leven opbouwt (zoals sportactiviteiten, school, gebedshuis, kinderopvang, vrienden, familie). Dit kan maar één woning zijn.
- Het moment dat je de akte bij ons op kantoor tekent is bepalend, dus niet het moment van tekenen van de koopovereenkomst. Let op: het 0% tarief geldt vanaf 1 januari 2022 alleen voor woningen met een waarde (in het economisch verkeer) van € 440.000,- of minder.
- De vrijstelling geldt voor iedere koper afzonderlijk. Koop je samen en de één is 35 jaar of ouder en de ander jonger dan 35 jaar? Dan betaalt de persoon van 35 jaar of ouder over zijn/haar deel 2% overdrachtsbelasting. De persoon die jonger is dan 35 jaar betaalt geen belasting over zijn/haar deel (als hij/zij ook voldoet aan de (overige) voorwaarden).
Speelt dit, neem dan op tijd contact met ons op om te bespreken wat hierbij handig is. Hier zijn eventueel oplossingen voor om belasting te besparen. - Voor de vrijstelling maakt het niet uit of de koper al eerder een woning heeft gehad. De woning hoeft dus niet je eerste koopwoning te zijn voor de vrijstelling.
- Voldoe je aan alle punten hierboven? Laat dit dan aan je notaris weten bij wie de overdracht laat plaatsvinden. Hij kan dan voor jou een beroep doen op de vrijstelling in de akte van levering.
De toepassing van de startersvrijstelling na 1 januari 2023
Zoals hiervoor is aangegeven is per 1 januari de startersvrijstelling weer een klein beetje aangepast. Vanaf 1 januari 2023 kom je in aanmerking voor de startersvrijstelling als je voldoet aan de hiervoor genoemde eisen en de waarde van de woning niet hoger is dan € 440.000,-.
Let op! De Belastingdienst kijkt naar de waarde in het economisch verkeer. Als de Belastingdienst vindt dat de woning meer waard is dan € 440.000,-, dan vervalt het 0% tarief en moet je 2% over de hele koopsom betalen (eventueel met rente en een boete!).
Voorbeeld:
Stel je koopt de woning van je ouders. Jouw ouders gunnen jou de woning voor een koopprijs van € 425.000,-, maar stel dat zij de woning aan iemand anders zouden verkopen, dan zouden ze daar een koopprijs voor vragen van € 450.000,-. Dan betekent dat de waarde in het economische verkeer dus € 450.000,- bedraagt. Dat betekent dat je op dat moment dus niet in aanmerking komt voor de startersvrijstelling en je dus 2% overdrachtsbelasting moet betalen over € 450.000,-.
Een notaris zal derhalve vaak vragen om een taxatierapport als hij twijfelt over de koopprijs (en dus de waarde) van de woning.
Ook kan je startersvrijstelling met terugwerkende kracht verliezen als er binnen een bepaalde periode wordt doorverkocht. Deze termijn is enigszins onduidelijk en afhankelijk van de specifieke situatie.
Losse parkeerplaatsen of stukjes tuin
Het gebeurt nog regelmatig dat men een losse parkeerplaats koopt vlakbij de woning of de tuin gaat uitbreiden en daarbij bijvoorbeeld grond van de gemeente koopt. Deze zaken worden in de juridische wereld (met een moeilijk woord) “aanhorigheden” genoemd. Voor 1 januari 2021 gold het overdrachtsbelastingtarief voor woningen ook voor aanhorigheden. Oftewel voor een parkeerplaats of garage dicht bij huis betaalde je 2% overdrachtsbelasting. Met de nieuwe veranderingen is dit helaas aangepast. Koop je nu een nieuwe parkeerplaats of garage dicht bij huis of een stukje tuin van de gemeente, dan betaal je daar nu ook 10,4% overdrachtsbelasting over. Koop je de aanhorigheid tegelijk met de woning, dan geldt wel het tarief van 2% of de startersvrijstelling.
Meer informatie
Wilt u meer informatie ontvangen over de wijzigingen van de overdrachtsbelasting en welke invloed dat eventueel heeft op uw aankoop, neem dan gerust contact met ons op.
Columns over Overdrachtsbelasting
Onze professionals adviseren je graag
mr. Rob Timmers is onze specialist op dit gebied.
T: 0252 - 414 008
E: notaris@notaristimmers.nl